Registro de Imóveis
Retificação de Registro - Artigos 212 e 213, II, da Lei 6.015/73
Roteiro prático de retificação de registro, Artigos 212 e 213, II, da Lei 6.015/73 - Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO ADMINISTRATIVA
Roteiro prático – pedidos de retificação de registro
Art. 212 e 213, II, e § 7º da Lei 6.015/73


1-) DO REQUERIMENTO


Requerimento com qualificação completa dos proprietários (inclusive do cônjuge) do imóvel a ser retificado, e sua forma de representação, constando a qualificação completa de sua representante legal, com firmas reconhecidas solicitando a retificação nos termos do artigo desejado apontando o número da matrícula ou transcrição do imóvel que será retificado (existem diversos modelos de requerimento no site (www.1risjc.com.br).
a-) Neste requerimento deverá constar a declaração, sob as penas da lei, se existe ou não “ocupante”, em algum imóvel confrontante ou ainda se algum proprietário de imóvel confrontante possui título aquisitivo pendente de registro. Em caso positivo os mesmos também deverão prestar anuência.
b-) Sendo os requerentes representados por procurador, apresentar a procuração atualizada e específica para o pedido. Informo que será aceita procuração particular desde que com firma reconhecida.
c-) Se o requerente for inventariante de um espólio, para comprovar a forma de representação deverá ser apresentada cópia autenticada da certidão de óbito, bem como a certidão atualizada de nomeação de inventariante extraída dos autos de inventário. Caso o inventário já tenha terminado, deverá ser apresentada cópia autenticada do Formal de Partilha.
d-) Se a requerente for pessoa jurídica, para comprovar a forma de representação deverá ser apresentada Certidão atualizada da Junta Comercial, ou do Registro Civil das Pessoas Jurídicas competente (dispensado se o registro foi no anexo desta serventia), informando a última alteração arquivada ou registrada, e cópias autenticadas da última consolidação do contrato social. Caso existam outras alterações que constem da certidão da Junta ou do Registro Civil estas deverão ser apresentadas para conferência.
e-) Se o(s) requerente(s) não for proprietário(s) do imóvel objeto da retificação administrativa, sendo esta de propriedade de outrem, tendo em vista que ainda não possue(m) título registrado, deverá ser apresentada cópia autenticada do título a fim de comprovar o interesse jurídico. (Documento que comprove que os interessados são compradores do imóvel, ou de seu remanescente, ou seus promitentes compradores).
f-) Caso não seja comprovado que os interessados são proprietários do imóvel apenas aguardando regularização da documentação acima citada, obrigatoriamente o proprietário do imóvel deverá ser notificado para se manifestar, nos termos do item 124.8 da Subseção IV da Seção II do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 02/2005).
g-) Quando se tratar de imóvel gravado com direito real de usufruto, compromisso de compra e venda e etc.., o titular deste direito também deverá comparecer.
h-) Caso do requerente ser analfabeto, deverá ser representado por procurador nomeado através de instrumento público.

2-) DOS TRABALHOS TÉCNICOS

2.1-) PLANTA
a-) Apresentar as plantas e memoriais descritivos que deverão ser elaborados e assinados por profissional habilitado acompanhado de ART – Anotação de Responsabilidade Técnica (quitada).

b-) Deverão também estar assinados pelos requerentes (proprietários ou interessados conforme exposto acima) e por quem prestará anuência, com firmas reconhecidas.
c-) Os trabalhos técnicos não podem conter rasuras, o que não é admitido no processo de retificação de área administrativa.
d-) Quando se tratar de apuração do remanescente os trabalhos técnicos devem representar, além do remanescente a ser apurado, todo o imóvel objeto da (transcrição ou matrícula), como também seus respectivos destaques, para que possa com segurança ser localizada cada parcela destacada e seu respectivo remanescente.
e-) Ilustrar, sempre que possível, com fotografia da testada do imóvel e da divisa dos confrontantes, em conjunto (foto aérea);
f-) Todas as folhas e vias da planta e memorial deverão estar rubricadas pelo profissional habilitado, pelo requerente e pelos confrontantes e ocupantes anuentes;
g-) A planta deverá vir em escala mínima para a melhor visualização e manuseio dos elementos dela constantes (preferencialmente 1/200 e 1/500);
h-) A planta deverá indicar a localização do imóvel (croqui de localização), como também:
- Os projetos de Retificação de Medidas, seja judicial ou extrajudicial, deverão estar expressos com pontos de amarração, medidas de distâncias e azimutes.
- O sistema de medidas geodésicas denominado azimute, obtido através da angulação entre o Norte e o ponto-destino de amarração, é uma informação que restitui, com bastante segurança, o desenho de um imóvel, seja urbano ou rural.
- Até mesmo os imóveis retangulares perfeitos (com ângulos retos), apesar de dificílima sua verificação na prática, também podem ser expressos com azimutes.
- Os azimutes se encaixam perfeitamente no conceito de “identificação do imóvel” contida no artigo 176, II, 3, bem como no conceito de “caracterização do imóvel” contida no artigo 225, § 2º;
- Deverão ser informados no projeto, pelo menos, DOIS PONTOS representados por um par de coordenadas georreferenciadas no plano UTM – E(X) e N(Y) –, a fim de submeter os projetos à análise pelos sistemas Métrica Dimensor e Google Earth, possibilitando, assim, um melhor gerenciamento das informações e consequentemente melhor exatidão;
- Deverá ser informado, também, o DATUM (Elipsóide) utilizado para a representação dessas coordenadas, bem como o HEMISFÉRIO e o MERIDIANO CENTRAL e o FUSO;
- Informo que a Prefeitura Municipal de São José dos Campos utiliza o DATUM SAD 69.

2.2-) MEMORIAL DESCRITIVO
a-) Preferencialmente, deverá o Memorial Descritivo estabelecer as medidas, e, posteriormente, as confrontações.
b-) Todas as medidas lineares (Distâncias e Coordenadas) devem estar expressas, com pelo menos, quatro casas decimais.
c-) Deverão também informar, a área do perímetro, e se possível em quatro casas decimais;

d-) Todas as ângulos devem ser expressos em GGºMM’SS” (Graus, Minutos e Segundos).

e-) O Norte utilizado não poderá ser o magnético, devendo ser o Verdadeiro ou o Norte da Quadrícula (Norte UTM).

f-) Em se tratando de curva, deverão os trabalhos técnicos (planta e memorial descritivo) estabelecer a medida do raio, desenvolvimento e tangente da curva, observando o seguinte:

f.1-) Deverá ser informada a direção da curva (se à esquerda ou à direita).

f.2-) Deverá ser informado o formato da curva (se côncava ou convexa).

f.3-) Caso a descrição do imóvel se inicie por uma curva regular circular (não espiral) deverá ser informada a coordenada do ponto PC (Ponto inicial da curva), juntamente com o raio e desenvolvimento.

g-) A descrição do imóvel deve constar como confrontantes na planta e no memorial descritivo os imóveis (número da casa e nome da rua) e seus respectivos registros e não seus proprietários, conforme preceitua o item 50, Seção II, do Capítulo XX , das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.
h-) Na confrontação com córregos e rios, ou outras divisas naturais, deverá a descrição acompanhar a sua sinuosidade.
i-) Constar dos trabalhos técnicos declaração expressa, em letras maiores e diferenciadas, de pleno conhecimento do profissional que a elaborou e do requerente, das responsabilidades sob as penas da lei, contidas no §14 do inciso II do artigo nº 213, da Lei Federal nº 6.015/73, com o seguinte teor:-
“ Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.”

3-) DA ART

Apresentar a anotação de responsabilidade técnica (ART) do profissional no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, devendo a mesma estar devidamente quitada, no original ou cópia autenticada, artigo 213, inciso II, da Lei 6.015/73 e item nº 124 da Subseção IV da Seção II do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 02/2005), com as firmas reconhecidas das assinaturas, do profissional e do contratante.

4-) DO LAUDO TÉCNICO


Apresentar laudo técnico elaborado pelo profissional que realizou os trabalhos técnicos atestando os motivos que ocasionaram a retificação e que o mesmo realizou pessoalmente a medição.
O laudo técnico deverá atestar no mínimo:

• Informar que o levantamento planimétrico foi realizado in loco e não por outro meio e que só dessa forma é possível comprovar a situação fática a ser objeto de retificação de um registro presumidamente válido.
• Elucidar os fatos causadores das diferenças perimetrais.
• Informar se o imóvel respeita o alinhamento das vias e/ou logradouros confinantes.
• Informar se a retificação respeita os limites do domínio, ou seja, se não é caso de aquisição ou transmissão de propriedade.
• Que foi analisada a cadeia registral e foi constatado que o confrontante anuente, sucede o confrontante tabular (caso contrário justificar com documentação idônea).
• Informar qual foi o sistema de medidas geodésicas utilizado para elaboração dos trabalhos técnicos (de preferência azimute).
• Caso exista algum vértice com coordenadas UTM, deverá ser informado o DATUM (Elipsoide), o Meridiano Central e o Fuso utilizado como referência para tais coordenadas.
• Informo que a Prefeitura Municipal de São José dos Campos utiliza o DATUM SAD 69.
• Observar que os trabalhos técnicos devem obedecer com rigor e precisão os limites dos confrontantes.
• Apresentar comparação da figura objeto do registro e da figura obtida com a retificação administrativa.


5-) DAS ANUÊNCIAS

Apresentar anuência dos proprietários dos imóveis confrontantes mediante assinatura na planta e no memorial descritivo, com as firmas devidamente reconhecidas. Informo que havendo necessidade deverá ser acompanhado de documentos comprobatórios da representação legal.


5.1-) DAS NOTIFICAÇÕES (QUANDO NÃO HÁ ANUÊNCIA NOS TRABALHOS TÉCNICOS).


a-) Quando não for possível obter a anuência prévia dos confrontantes nos trabalhos técnicos, deverá ser formulado pelo interessado, requerimento para que o Oficial de Registro de Imóveis proceda a notificação dos confrontantes, fornecendo o nome correto do confrontante e o endereço onde será efetivada a notificação (vide modelo no site (www.1risjc.com.br).
b-) Deverão ser apresentadas 03 vias de jogos de planta e memorial descritivo, para cada confrontante, a fim de instruir o processo de notificação, onde o confrontante lançará sua anuência, as quais serão utilizadas da seguinte forma:
• 01 via será registrada e arquivada no Cartório de Títulos e Documentos;
• 01 via será entregue para o confrontante para que possa analisar no decorrer dos 15 dias;
• 01 via ficará no processo de Retificação de área aguardando caso o confrontante queira vir prestar sua anuência no Cartório.
c-) Informo que fica a cargo do requerente e do profissional técnico a informação sobre eventuais ocupantes que também deverão ser notificados.


5.2-) CONSIDERAÇÕES SOBRE ANUÊNCIAS OU NOTIFICAÇÕES EM GERAL

a-) Constar a relação do(s) confrontante(s) a ser(em) notificado(s), com qualificação e endereço completo, além da informação se há ou não terceiro(s) ocupante(s) do(s) imóvel(is) confinante(s), se houver, informar, também, o endereço completo desse(s) ocupante(s).

b-) Caso o confrontante seja mero ocupante (sem título registrado) deverá ser apresentada também declaração deste, além do titular do domínio, bem como a respectiva prova da ocupação;

c-) Se o anuente não for o proprietário, deverá ser apresentado documento comprobatório da aquisição, em cópias autenticadas, tal como Escritura pendente de registro, Instrumento de Promessa de Venda e Compra, bem como endereço completo para sua notificação, caso necessário;

d-) Se o anuente estiver representado por procurador, apresentar a procuração atualizada a menos de 90 dias, e específica para o ato e, se esta for instrumento particular, deverá estar com a firma reconhecida;

e-) Caso o anuente esteja representando um Espólio deverá apresentar a cópia autenticada da certidão de óbito, bem como a certidão atualizada de nomeação de inventariante, extraída dos autos de inventário, Caso o inventário já tenha terminado, deverá ser apresentada cópia autenticada do Formal de Partilha.

f-) Caso o anuente esteja representando um Espólio, mas ainda não exista inventário aberto, sendo este Administrador Provisório nos termos do artigo 986 do CPC, deverá ser apresentada a cópia autenticada da certidão de óbito, bem como certidão negativa de abertura de inventário, tudo instruído com requerimento de responsabilidade (vide modelo de requerimento no site (www.1risjc.com.br)

g-) Se o anuente for condomínio especial (Lei nº 4.591/64) a representação será pelo síndico ou comissão de representantes, apresentando certidão expedida pelo registro de títulos e documentos da ata que elegeu o síndico;


h-) Se o confrontante for uma “pessoa jurídica”, para comprovar sua forma de representação deverá ser apresentada Certidão atualizada do Registro Civil das Pessoas Jurídicas do Contrato ou Estatuto Social bem como da ata de eleição do representante legal, ou Certidão da Junta Comercial indicando a última alteração contratual, sendo que esta alteração deverá ser apresentada em cópia autenticada.

i-) Existindo no local ocupação sem título registrado, o requerente ou interessado deverá apresentar documento comprobatório da aquisição de cada ocupante que comprove sua posse, em cópias autenticadas, bem como requerimento indicando seu nome completo e endereço para sua notificação, vide modelo no site (www.1risjc.com.br), apresentando também número de plantas e memoriais correspondente ao número de confrontantes ocupantes que serão notificados. Este caso não dispensa a notificação ou anuência do titular do domínio.


j-) No caso do confrontante ser o Poder Público – União, Estado ou Município, através de ruas ou estradas (ou outros logradouros), ou ainda rios ou até mesmo imóveis pertencentes a estas pessoas jurídicas de direito público, deverá assinar a planta e o memorial descritivo, o representante legal destes, sempre acompanhados da respectiva prova.

h-) No caso do confrontante ser o MUNICÍPIO, anuência deverá ser dada previamente, através de certidão expedida pelo Departamento do Patrimônio Imobiliário, da Secretaria de Planejamento e Urbanismo da Prefeitura Municipal de São José dos Campos, em que conste expressamente o pleno conhecimento do trabalho técnico apresentado e já arquivado naquela repartição, concordando com os termos dos mesmos, e em qualquer caso, deverá constar carimbo nos trabalhos técnicos que coincida com a certidão apresentada.

i-) Nos casos de retificação administrativa, tendo como confrontante um condomínio civil, sendo apresentada a anuência prévia ou sendo requerida a notificação em relação a apenas um dos co-proprietários, deverá ser consignado expressamente que a anuência prestada por um dos condôminos foi feita em nome de todos os demais, ficando para este qualquer tipo de responsabilidade perante aos demais co-proprietários da anuência prestada, ou no caso de ser requerida a notificação, esta deverá obrigatoriamente constar o alerta que o notificado representará os demais co-proprietários sob pena de ser necessária anuência ou notificação de todos demais os condôminos, nos termos da decisão abaixo:

PODER JUDICIÁRIO - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - Corregedoria Geral da Justiça - Processo n° 2011/6998 (Origem Piracicaba SP) REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação de registro imobiliário fundada no art. 213, II, e § 4o, da LRP - Possibilidade de notificação de um dos condôminos do imóvel confrontante como representante dos demais, nos termos do art. 213, II, § 10, da LRP - Indispensabilidade, porém, de que o condômino notificado tenha ciência de sua condição de representante dos demais condôminos - Sentença anulada - Recurso provido.

j-) Atenção outros casos aqui não elencados poderão ser exigidos após a apresentação da documentação assinada com as firmas reconhecidas.

6-) ANUÊNCIA DA PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

a-) Constar da planta e do memorial descritivo, a anuência da Prefeitura Municipal de São José dos Campos.

b-) Apresentar certidão de não invasão de área pública expedida pelo departamento de patrimônio imobiliário.

“Item 124.10 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça: As pessoas jurídicas de direito público serão notificadas caso não tenham manifestado prévia anuência sempre que o imóvel objeto do registro a ser retificado confrontar com outro público, ainda que dominical.”

7-) DA ANUÊNCIA PELA CONFRONTAÇÃO COM IMÓVEIS DA REDE FERROVIARIA FEDERAL

a-) Nos casos de imóveis não operacionais deverá ser indicado para notificação, a Procuradoria Geral da União Seccional de São José dos Campos, que é responsável pelo patrimônio da União em relação a área da extinta RFSSA.

b-) Nos casos de imóveis operacionais deverá ser indicado para notificação o Superintendente Regional do DNIT no Estado de São Paulo, Ricardo Rossi Madalena, Rua Ciro Soares de Almeida, 180 – Vila Maria – CEP 02167-000 –São Paulo/SP, responsável pela área operacional da Ferrovia.

8-) DA ANUÊNCIA PELA CONFRONTAÇÃO COM RIOS ESTADUAIS.

a-) Quanto a anuência devido a confrontação com relação a Rios ou ribeirões deverá ser apresentada anuência ou solicitada a notificação do representante legal do Estado de São Paulo, nos termos do artigo 1º da Resolução PGE - 26 de 30 de agosto de 2006, da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, o Chefe de Gabinete, Procurador do Estado – Assessor ou Procurador do Estado Assistente (artigo 6º, parágrafo único, da Lei Complementar Estadual nº 478, de 18 de julho de 1986).

b-) Para possibilitar a notificação da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, deverão ser apresentadas cópias autenticadas dos seguintes documentos (artigo 2º da Resolução PGE – 26):
• Requerimento de retificação
• Planta 03 vias
• Memorial descritivo 03 vias
• ART (cópia autenticada).

9-) EM CASO DE DÚVIDA QUANTO A CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA


Havendo dúvida quanto a localização do imóvel quanto a 1ª ou 2ª Circunscrição deverá ser apresentada certidão fornecida pela Prefeitura Municipal local indicando a circunscrição que o imóvel se localiza.

10-) EM CASO DE DÚVIDA QUANTO AO MUNICÍPIO EM QUE O IMÓVEL SE LOCALIZA

Havendo dúvida quanto a localização do imóvel quanto AO MUNICÍPIO QUE O MESMO PERTENCE, devido a localização do mesmo estar na divisa entre dois municípios, deverá ser apresentada certidão do IGC- Instituto Geográfico Cartográfico, indicando a qual município o imóvel pertence.


11-) INFORMAÇÕES SOBRE A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL RURAL OU URBANO

11.1-) Caso o imóvel seja rural e encontra-se cadastrado no INCRA:

a-) O requerente ou o interessado devera obter o georreferenciamento, bem como a certificação de que trata o § 1º do artigo 9º do Decreto nº 4.449/02.
Este é o entendimento da Corregedoria Permanente, Procedimento Administrativo 80/2006, 8ª Vara Cível de São José dos Campos.

“Posto isto, as retificações realizadas junto ao CRI deverão estar acompanhadas do georreferenciamento e certificação pelo INCRA”

b) Apresentar original ou cópia autenticada dos seguintes documentos: CCIR, ITR dos últimos cinco anos ou certidão negativa de débitos da Receita Federal, e DIAT, do último exercício.

c-) Se a requerente optar por passar o imóvel para zona urbana o que dispensaria a exigência acima referida deverá apresentar Certidão expedida pela Prefeitura Municipal informando o número da Lei que incluiu o imóvel objeto da retificação em Zona urbana bem como o número de sua inscrição imobiliária.

11.2-) Caso o imóvel seja urbano e encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal:
a-) Apresentar o Carnê de IPTU do ano vigente.

12-) DOCUMENTOS COMPLEMENTARES

a-) Toda a documentação apresentada em cópia simples não pode ser considerada como documento para qualificação registral. Cópia simples, constitui mero documento e não, instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro predial. Neste sentido, é pacífica a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis nºs. 288.403, 442-0, 1.338-0, 2.177-0, 4.318-0, 6.034-0, 12.865-0, 14.110-0, 15.070-0 e 33.624.0/4).


b-) Toda a documentação apresentada deverá estar com firma reconhecida.

13-) CONSIDERAÇÕES FINAIS

a-) Após a apresentação da documentação solicitada a análise será realizada para que seja verificada a possibilidade de efetivação do requerido.

b-) Cabe ainda ressaltar que em qualquer situação, em procedimento de retificação, de demarcação ou de regularização, o Oficial poderá realizar diligências pessoais, diretamente ou por preposto, visando aclarar situação, mormente no que afeta questões ligadas à localização do imóvel ou à situação de confrontação. Não se trata de diligência de cunho técnico, posto que a lei alude a localização e confrontação, que não exigem levantamento topográfico ou pericial. O Oficial, de posse de planta e do memorial, poderá fazer superar dúvidas ou incertezas, promovendo uma inspeção direta para confirmar ou não os dados e informações contidos em tais documentos, ligados à localização (via pública e numeração) e confrontação.

c-) Informo também que é utilizado por este Cartório programa apropriado para conferência de plantas e memoriais descritivos, sendo assim se lançados os ângulos e distâncias e as coordenadas UTM no programa e verificar-se que com os valores lançados não foi possível chegar na mesma figura que foi apresentada nos trabalhos técnicos, estes devem ser corrigidos, ou caso não exista erro, o profissional responsável deverá justificar a divergência.
d-) Quando o erro ou omissão do registro foi causado pelo título que lhe deu causa, a correção de erro se faz por meio de outro título com as mesmas partes envolvidas, retificando o erro existente.

14-) SE O REQUERENTE OU O INTERESSADO PRETENDER RETIFICAR E UNIFICAR DOIS OU MAIS IMÓVEIS DEVERÁ SER PROCEDIDO DA SEGUINTE MANEIRA:

a) Para alcançar a retificação da forma como acima mencionado deverão ser juntados memoriais descritivos para cada um dos imóveis que serão retificados, não podendo ser aceitos trabalhos técnicos que unifiquem imóveis antes de retifica-los.

b) Não sendo observado este caminho, será impossível a esta Oficial a verificação e qualificação do pedido, tendo em vista a existência de poucas similitudes entre a descrição final e as descrições existentes nas respectivas matrículas. Não há como conferir qualquer dado, como por exemplo, se os imóveis são ou não confinantes para poderem ser unificados como preceitua o artigo 234 da Lei Federal nº 6.015/73:

“Quando dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas”.

15-) SE O REQUERENTE OU O INTERESSADO PRETENDER RETIFICAR E LOGO EM SEGUIDA DESMEMBRAR O IMÓVEL DEVERÁ SER PROCEDIDO DA SEGUINTE MANEIRA:


a-) Para alcançar a retificação da forma como acima mencionado deverão ser juntados memoriais descritivos e levantamento topográfico do imóvel todo, não podendo ser aceito trabalhos técnicos que desmembrem imóveis antes de retifica-los.

b-) O desmembramento do imóvel será feito em ato posterior contando com as aprovações urbanísticas necessárias para o ato, ou até mesmo a exigência de aplicação do artigo 18 da Lei 6.766/79

16) QUANDO EXISTE NO IMÓVEL UMA SERVIDÂO DE PASSAGEM OU O IMÓVEL FAZ FRENTE PARA ELA
a-) No caso de o imóvel objeto da retificação existir uma servidão de passagem (estando esta com registro constitutivo de servidão de passagem ou não), o detentor do direito real de servidão também deverá prestar anuência ou ser notificado.
b-) Se o imóvel objeto da retificação está encravado, conseguindo acesso a via pública somente através de servidão de passagem perpétua lá instituída deverá ser intimado o proprietário da imóvel serviente, bem como o detentor do direito real de servidão.
c-) Se o imóvel fizer frente para uma servidão de passagem mas, no entanto, não consta dos trabalhos técnicos qual imóvel ela onera e seu respectivo proprietário, os trabalhos técnicos deverão constar como confrontante o proprietário do imóvel serviente e sua respectiva matrícula e não apenas a servidão de passagem.
N entanto, caso se trate de um caminho que está afetado ao domínio público ao longo dos anos, deverá ser apresentada certidão fornecida pela municipalidade informando este fato.

17-) QUANDO É CASO DE NEGATIVA DA RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA

O procedimento de retificação de registro tem como pressuposto para a sua aplicação a existência de desarmonia ou desconformidade entre a descrição tabular e as medidas reais do imóvel, ou seja, entre a descrição constante do fólio real e as marcas e divisas que o imóvel encerra.

A retificação de registro representa o mecanismo procedimental voltado a fazer superar eventual ausência de simetria entre a descrição da matrícula, constante do registro imobiliário e a ocupação física do imóvel no local, portanto não se retifica o imóvel, mas sua descrição.

Qualquer modificação da área do imóvel só pode ser objeto de averbação na forma do artigo 213, da Lei Federal 6.015/73 se resultar de medição intra-muros, isto é, dentro das divisas descritas do título. Nenhuma área externa ao título pode ser acrescentada, nem tão pouco diminuída porque o processo destina-se, exclusivamente, a adequar o registro à realidade.

Conforme nota explicativa contida no provimento CG nº 02/2005 que alterou os itens 123 e 124 da Subseção IV, da Seção II, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo:

“A retificação será negada pelo Oficial de Registro de Imóveis sempre que não for possível verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo, identificar todos os confinantes tabulares do registro a ser retificado, ou implicar transposição, para este registro, de imóvel ou parcela de imóvel de domínio público, ainda que, neste último caso, não seja impugnada.” (grifo nosso)

O conceito de “intramuros” utilizado nos pedidos de retificação de registro, que tem como meta e propósito melhor ajustar a descrição tabular sem permitir que se interfira em imóveis vizinhos, ou que, com a retificação de área se transfira propriedade.

Outrossim, ainda que não apresentada impugnação deverá o Oficial de Registro de Imóveis recusar a retificação promovida na forma do inciso II, parágrafos 1º e 2º, do artigo 213 da Lei nº 6.015/73, quando não for possível identificar todos os confinantes tabulares, quando não for possível verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito pelo requerente na planta e no memorial descritivo, ou quando dela decorrer alienação ou aquisição do domínio de parcela do imóvel confinante, exceto, neste último caso, nas hipóteses em que admitida e realizada transação.

Estas cautelas afastam o temor do uso da retificação como meio para indevida aquisição de imóvel, público ou privado. Para a retificação administrativa, portanto, não basta a anuência das pessoas identificadas pelo interessado como confinantes do imóvel.

É necessário, em suma, que a descrição fornecida pelo interessado corresponda ao imóvel efetivamente objeto da matrícula, ou transcrição, para que a retificação não substitua, indevidamente, usucapião ou outra forma de aquisição de propriedade.

18-) CUSTAS E EMOLUMENTOS

O depósito do valor relativo à retificação pretendida deverá compreender:


a-) O valor da averbação da retificação (item 2 Averbação com valor declarado) com fundamento no item 2.1 das Notas explicativas, da Tabela de Registro de Imóveis, da Lei no. 11.331/2002).

b-) A base de cálculo será o valor venal do imóvel objeto da retificação.
c-) O valor da(s) notificação(ções) pessoal(ais) que serão procedida(s) através do serviço de Títulos e Documentos, conforme previsto na Lei no. 11.331/2002 – Tabela de Títulos e Documentos e seu cálculo dependerá do endereço do notificado.

d-) Caso seja necessária a publicação de edital (duas publicações em jornal de grande circulação no município de situação do imóvel) o texto do edital deverá ser retirado nesta Serventia Imobiliária, ficando o requerente responsável pelas devidas publicações, inclusive quanto ao pagamento. Após as publicações, deverão ser trazidos os originais das mesmas a fim de ser dado prosseguimento ao procedimento retificatório.

19-) OBSERVAÇÃO

Estes são os requisitos mínimos para que se possa proceder à retificação extrajudicial do imóvel, sendo que novas exigências poderão advir da documentação apresentada, bem como da análise do caso concreto.
Anexo 1:
Requerimento Retificação art. 213, II
Anexo 2:
Requerimento Retificação art. 213, II - com pedido
Anexo 3:
Requerimento Retificação art. 213, II - informando