Dúvidas mais Frequentes

Neste módulo você encontra diversos modelos de requerimentos, lista de documentos necessários e listagem com as dúvidas mais frequentes sobre nossos serviços.

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Documentos para Registrar e Modelos - Registro de Imóveis

Compromisso de Compra e Venda - MODELO

O compromisso de compra e venda é título que tem acesso à registro e garante os direitos das partes, sem que se pague mais por isso. O valor dos emolumentos do registro do compromisso é reduzido de 70% e o da escritura definitiva é reduzido de 30%.

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Concretização e Revalidação da Incorporação Imobiliária

Artigo 33 da Lei nº 4.591/64
A CONCRETIZAÇÃO E A REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO NOS TERMOS DO ARTIGO 33 DA LEI 4.591/64

Dispõe o artigo 33, da Lei 4.591/64:

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.

O registro da incorporação tem validade de 180 dias, contados da data do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Dentro deste prazo o incorporador deverá concretizar a incorporação e, se isto não ocorrer, deverá revalidar o registro da incorporação para poder negociar unidades.

Passado este prazo sem a prova da concretização ou a averbação da revalidação da incorporação, não poderão ser registradas na matrícula do empreendimento qualquer ato de alienação ou oneração de unidades autônomas.

CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO

A prova da concretização da incorporação deverá ser feita pelo incorporador se, passados 180 dias do registro da incorporação, ainda não houver sido registrada nenhuma alienação de unidade futura na matrícula, mas, na realidade, ocorreram alienações de unidades ou o início da obra, fatos estes suscetíveis de serem provados.
Para proceder tal ato, apresentar:

1-) Requerimento assinado pelo incorporador - com firma reconhecida

2-) Incorporador pessoa jurídica –
a-) Cópia autenticada do contrato social da empresa, ultima alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o ultimo arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).

3-) Cópias autenticadas de compromissos de venda e compra ou escrituras ou outros contratos celebrados até 180 dias da data do registro da incorporação
É necessário que os contratos particulares tenham firmas reconhecidas na época de sua celebração, ou em data compreendida dentro dos 180 dias acima previstos.

4-) Cópia autenticada do Contrato de empreitada com a construtora da obra (com firmas reconhecidas dentro do prazo de 180 do registro da incorporação).

5-) Se a incorporadora também é a construtora:
a-) Cópias autenticadas de notas fiscais de materiais de construção que comprovam início de obras.
b-) Certidão da Prefeitura Municipal informando que a obra foi iniciada até o prazo de 180 dias da data do registro da incorporação.

6-) Outros documentos que possam servir de prova idônea para comprovar concretização da incorporação no tempo hábil.

Observação – Poderá ser aceito como prova da concretização alternativamente os documentos previstos nos itens 3, 4 ou 5, e não necessariamente a associação de todos ao mesmo tempo. A documentação será qualificada no caso concreto, podendo surgir novas exigências.

ATO - AVERBAÇÃO DA CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO – sem valor declarado

CASO NÃO SEJA POSSÍVEL CUMPRIR OS REQUISITOS ACIMA DEVERÁ A INCORPORADORA REVALIDAR AS CERTIDÕES DO ARTIGO 32, ALÍNEA B DA LEI 4.591/64:

REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO

1-) Requerimento assinado pelo incorporador - com firma reconhecida

2-) Incorporador pessoa jurídica –
a-) cópia autenticada do contrato social da empresa, ultima alteração contratual, com consolidação.
b-) Certidão da Jucesp informando o ultimo arquivamento contratual (expedida há menos de 6 meses).

3-) DAS CERTIDÕES –
3.1-) As certidões da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade, na sede e nas filiais da empresa.
3.2-) As certidões dos sócios e representantes legais da incorporadora devem ser tiradas nesta cidade e no domicilio dos mesmos.
3.3-) Sempre que houver certidões positivas, há necessidade de se apresentar também certidão esclarecedora do desfecho das ações, que deverá conter informações sobre a ação como objeto, valor da causa e do pedido, imóvel objeto da lide, se houver.
3.4-) As certidões tem como regra geral um prazo de validade de 6 meses, exceto aquelas certidões que tenham prazo de validade próprio.
3.5-) As certidões que contenham em seu teor os dizeres: “Esta certidão só tem validade no original”, somente serão aceitas no original.

a-) Certidões negativa de débitos fiscais – incorporadora
a.1-) Receita e Dívida Ativa da União
a.2-) INSS (finalidade 4)
a.3-) Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado
a.4-) Fazenda Municipal - todos os tributos da competência do Município

b-) Justiça Federal – incorporadora (últimos 10 anos)
c-) Justiça Federal – sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos).

d-) Justiça Estadual - ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência e concordata e criminal da Incorporadora (últimos 10 anos)
e-) Justiça Estadual - ações criminais dos sócios e representantes legais da incorporadora. (últimos 10 anos)

f-) Distribuidor do Fórum Trabalhista - incorporadora (últimos 10 anos)

g-) Tabelião de Protestos de Letras e Títulos - incorporadora – (últimos 5 anos)

h-) Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa apresentar cópia do processo de parcelamento na Prefeitura).

i-) Atestado de Idoneidade Financeira – incorporadora - emitido há menos de 6 meses, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos, de acordo com o modelo da CGJ e acompanhado do instrumento de mandato concedido ao gerente que assinou o atestado.


ATO - AVERBAÇÃO DE REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO – sem valor declarado

Requerimento para Concretização
Requerimento para Revalidação

Contrato Padrão de Loteamento e Desmembramento

Modelo de contrato-padrão a ser apresentado em cumprimento ao artigo 18, inciso VI, da Lei 6.766/79.

Contrato Padrão

Convenção de Condomínio - Apartamentos

Convenção de Condomínio - Apartamentos

Convenção de Condomínio - Apartamentos

Convenção de Condomínio - Casas

Convenção de Condomínio - Casas

Convenção de Condomínio - Casas

Convenção de Condomínio e Regimento Interno - alteração

Artigo 1.333 e seguintes do Código Civil
ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E DO REGIMENTO INTERNO

Competência para registro:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A competência para o registro de Convenções de Condomínio e do Regimento Interno do Condomínio é no Oficial de Registro de Imóveis da localização do imóvel.

Desde a vigência do Novo Código Civil o regimento interno faz parte integrante da Convenção de Condomínio, assumindo, portanto, a mesma competência para registro no Registro de Imóveis.

As Convenções de Condomínio são registradas no Livro 03-Auxiliar, do Registro de Imóveis e somente têm acesso à registro quando o Condomínio estiver devidamente regularizado, ou seja, com Habite-se e Certidão Negativa de Débitos do INSS. Seu registro é feito quando da averbação da construção e do registro da Especificação do Condomínio.

As alterações posteriores dos dispositivos da convenção, decididos por meio de Assembleia de condôminos, podem ser averbadas junto ao seu registro no livro 03 e o original da Convenção alterada será anexada ao processo do condomínio que fica arquivado no cartório, podendo ser consultada por quem tenha interesse ou ser expedida certidão do ato.

Enquanto o condomínio ainda está em construção, e foi registrada a incorporação imobiliária de acordo com o disposto no artigo 32 da Lei 4.591/64, há arquivamento no cartório da Minuta da Convenção do Condomínio. Este documento é um protótipo da convenção que regerá o condomínio quando instalado e poderá ser objeto de consulta pelos interessados, como também objeto de alteração, seguindo as regras abaixo previstas, no que couber.


Requisitos mínimos:

São requisitos mínimos que devem constar de uma Convenção Condominial, de acordo com os artigos 1.332 e 1334 do Código Civil:

1-) A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

2-) A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

3-) O fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial, misto);

4-) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

5-) Sua forma de administração;

6-) A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

7-) As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

8-) O regimento interno.



Requisitos complementares importantes:

1-) O modo de usar as coisas e os serviços comuns;

2-) O modo de escolher o síndico e o Conselho Fiscal ou Consultivo, se houver;

3-) As atribuições do síndico e dos conselhos;

4-) A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

5-) O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais;

6-) A forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva;

7-) A forma e o quorum para as alterações da convenção;

8-) O seguro do prédio.



Documentos necessários para alterar convenção de condomínio ou regimento interno, já registrados:

1) Requerimento solicitando a alteração assinado pelo síndico (firma reconhecida).

2) Ata da Assembleia que elegeu o síndico (registrada em Registro de Títulos e Documentos, se o registro foi no anexo desta serventia, não precisar apresentar).

3) Edital de convocação da assembleia assinado pelo síndico (firma reconhecida).

4) Ata da Assembleia que decidiu sobre alteração Convenção e/ou Regimento Interno.

5) Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno.
a-) As disposições da convenção/regimento de condomínio devem estar de acordo com os dispositivos do Código Civil e da Lei 4.591/64.
b-) O regimento interno e a convenção não podem ter artigos conflitantes entre si.
c-) Se a modificação for somente do regimento interno, este não poderá ter artigos conflitantes com a convenção já registrada.

6) Lista de presença da assembleia (vide modelo) ou Declarações de Anuências dos condôminos.
a-) Condôminos qualificados (mínimo RG e CPF) e com as firmas reconhecidas.
b-) De acordo com o artigo 1.351 do Código Civil para alterar a convenção condominial registrada no cartório deverá a nova convenção ser aprovada pelo voto de 2/3 dos condôminos.

A forma de calcular o quórum de 2/3 é a seguinte:
a) Poderão votar e decidir pela alteração da convenção os proprietários de apartamentos com escritura ou compromisso registrados ou o possuidor (locatário) com procuração do proprietário com poderes específicos.
b) O voto é computado com base na fração ideal no terreno que cada um possui ou por outra forma que a convenção registrada prever.

7) Livro de assembleia e presença dos condôminos (original), o qual será devolvido após a prática do ato.


Modelo de Lista de Presença
Modelo de Requerimento - alteraçao minuta da convenção
Modelo de Requerimento - alteraçao da convenção

Declaração - APP - APM - ARPM

Decreto Estadual 52.053/07

Declaração - APP - APM - ARPM

Declaração - CND da Receita Federal

Desdobro de Imóvel Urbano

Documentos Necessários

Desdobro de Imóvel Urbano

Doação

Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra(artigo 538, Código Civil).


a-)Traslado ou Certidão da Escritura.

b-) Guia de recolhimento do ITCMD pago ao Estado de São Paulo (no caso de não enquadramento em isenção).

c-) Cópia da carnê do IPTU do ano corrente, ou, na falta deste, certidão de valor venal expedida pela Prefeitura.

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