Dúvidas mais Frequentes

Neste módulo você encontra diversos modelos de requerimentos, lista de documentos necessários e listagem com as dúvidas mais frequentes sobre nossos serviços.

Selecione uma das opções abaixo:

Registro de Imóveis

As alterações de nomes e estado civil devem ser averbadas ?

Sim. As alterações de nomes, em função de casamento, separação, divórcio ou qualquer outro motivo, devem ser averbadas nas matrículas ou transcrições de propriedade do interessado. Essas mudanças influenciam no registro, na identificação ou na qualificação dos proprietários do imóvel.

CUIDADOS AO COMPRAR UM IMÓVEL

PRIMEIRO PASSO


Solicitar certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel objeto da negociação, no Registro de Imóveis competente. É recomendável que seja solicitada certidão que retrate os últimos quinze anos do imóvel, conhecida como certidão quinzenaria. A certidão quinzenaria tem o mesmo custo que uma certidão de matrícula normal e traz maior segurança, pois representa o prazo máximo para usucapião.



É importante que tal documento seja extraído no início da negociação, sendo o documento que servirá de base para a mesma, isto, pois a certidão retrata quem é o proprietário do bem, indica os ônus que incidem sobre o imóvel ou sobre seu proprietário e todo o histórico do bem, o que, dependendo do que foi verificado na certidão, pode gerar a certeza da compra ou a desistência da mesma.



Na prática, vemos que, infelizmente, a certidão somente é extraída para a lavratura da escritura, momento em que o negócio já está formalizado, às vezes até com pagamento de sinal ou parcelas, o que traz diversos prejuízos às partes se resolverem pela desistência do negócio.



SEGUNDO PASSO


Com a certidão em mãos, deverá o interessado na compra proceder a uma leitura cuidadosa na descrição do imóvel e em todos os atos que compõe a história do imóvel. Em caso de dúvidas na interpretação deste documento, para solucioná-las poderá o interessado ser dirigir à esta serventia, fazer contato telefônico ou mesmo proceder a contato via site, pois nossos escreventes especializados os atenderão com presteza e eficiência.



Cumpre salientar que estas informações são fornecidas indistintamente e gratuitamente à todos aqueles que procuram nossos serviços, mesmo que somente à título de consulta.




TERCEIRO PASSO


Para que a compra do bem imóvel seja o mais segura possível, importante se faz a investigação de eventuais ações que o proprietário atual e os proprietários anteriores tenham contra si, pois estas podem repercutir sobre a venda.



Apesar de a certidão extraída do Registro de Imóveis conter todas as informações com relação ao bem imóvel, nem sempre as ações que correm contra o proprietário e seus antecessores estão publicizadas na matrícula, tendo em vista a inércia dos credores.


Além disso, também será de suma importância a extração de certidões referentes à eventuais dívidas do imóvel, como IPTU e taxas devidos pelos imóveis urbanos à Prefeitura Municipal, ITR e CCIR devidos pelos imóveis rurais à Receita Federal e ao INCRA respectivamente e ainda, taxas condominiais. Estas dívidas são chamadas de “proepter rem“, ou seja, oneram o imóvel e não seu proprietário, sendo que se você adquirir um imóvel com tais débitos assumirá também a responsabilidade por eles.


Assim, orientamos que as certidões sejam extraídas da seguinte forma:




PESSOAS FÍSICAS


Quando os proprietários forem pessoas físicas, extrair todas as certidões abaixo, no local do imóvel e no domicílio do proprietário. Em sendo marido e mulher, extrair de ambos, em sendo proprietários em condomínio civil, extrair de todos eles.



PESSOAS JURÍDICAS


Quando o proprietário for pessoa jurídica deve ser solicitada cópia autenticada do contrato social e a última alteração contratual registrada, para se verificar quais certidões devem ser extraídas desta.

Em regra, deverão ser extraídas certidões no local do imóvel, na sede e nas filiais da empresa e ainda extrair certidões dos sócios ou representantes legais, especialmente as criminais.



CERTIDÕES ESCLARECEDORAS


Sempre que as certidões dos distribuidores judiciais forem positivas, há necessidade de se extrair também certidão esclarecedora do objeto e o andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação como o valor da causa, do pedido e o imóvel objeto da lide, se for o caso. Com estas certidões será possível averiguar se o patrimônio do proprietário será comprometido com as ações contra ele e se o imóvel que você está comprando está sendo objeto de demanda.




IMPORTANTE


Se o imóvel objeto da negociação for proveniente de Loteamento ou Incorporação registradas, a maioria da documentação abaixo estará arquivada na serventia da circunscrição do bem, sendo possível a visualização direta e gratuita por qualquer interessado, que ainda será auxiliado, em qualquer dúvida quanto à documentação, por escrevente especializado que acompanhará a consulta.

Se o registro do loteamento ou da incorporação for antigo, contando com mais de seis meses, recomenda-se também a extração de certidões atualizadas.



RELAÇÃO DE CERTIDÕES



a-) Certidões negativa de débitos fiscais:

a.1-) Receita e Dívida Ativa da União.

a.2-) INSS (finalidade 4).

a.3-) Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado.

a.4-) Fazenda Municipal - todos os tributos da competência do Município.

a.5-) FGTS.



b-) Distribuidor da Justiça Federal.



c-) Distribuidor da Justiça Estadual - ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência, concordata, recuperação extrajudicial, insolvência civil e criminal.



d-) Distribuidor do Fórum Trabalhista.



e-) Tabelião de Protestos de Letras e Títulos.



f-) Se imóvel urbano - Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa ou positiva, extrair cópia do processo de parcelamento na Prefeitura ou relatório atualizado da dívida).



g-) Se imóvel em condomínio horizontal ou vertical – solicitar declaração do síndico sobre a existência ou não de débitos de taxas de condomínio.



h-) Se imóvel rural – comprovante do pagamento dos últimos 5 ITR (ou certidão negativa de débitos do imóvel emitida pela Receita Federal), comprovante do pagamento do CCIR do último exercício vigente.



OBSERVAÇÃO – Das certidões acima, diversas podem ser extraídas gratuitamente pelo interessado através do endereço virtual do respectivo órgão.




O que é a usucapião ?

É uma forma de aquisição originária da propriedade. Seu registro tem efeito declaratório.
A pessoa adquire a propriedade provando que tem posse pacífica do imóvel durante um determinado tempo (que pode ser 5, 10 ou 15 anos, dependendo do tipo de posse e dos documentos que a comprovam), perante um Juiz de Direito, através de um processo de usucapião.

O título a ser trazido ao cartório para registro é a sentença declaratória reconhecendo o seu direito de usucapião, a qual deverá estar acompanhada do memorial descritivo e planta do imóvel, aprovados pelo Juiz durante o processo e de cópia autenticada pelo juízo da petição inicial, se da sentença não constar a qualificação completa dos autores.

O Cartório irá abrir uma matrícula para o imóvel descrevendo-o conforme determinado na sentença e registrar a propriedade em nome de quem o Juiz reconheceu como detentor da mesma.

O que é uma Matrícula Mãe ?

É a matrícula do imóvel onde foi registrado o Loteamento ou o Condominio, enquanto incorporado ou já especificado. Nela constam as informações resumidas de todo o empreeendimento.
Para solicitar certidão de apartamentos em construção é importante saber o número da matrícula-mãe do empreendimento, para que o pedido seja atendido de forma mais célere.

O que significa o princípio da Instância ?

O princípio da instância é aquele pelo qual o registrador só poderá praticar o ato de averbação ou de registro se solicitados pela pessoa interessada, através de requerimento verbal ou por escrito, conforme disposto no art. 13, II da Lei de Registros.

O que significa o princípio da legalidade ?

O princípio da legalidade determina que o Registrador Imobiliário somente pode permitir o acesso ao registro de títulos juridicamente válidos e que reúnam todos os requisitos exigidos pela Lei 6.015/73 e demais leis aplicadas a atividade.

Consequentemente, se o Registrador encontrar irregularidades no título, o mesmo deve ser devolvido à parte, para cumprimento das exigências apontadas, por escrito e devidamente justificadas por lei, norma ou jurisprudência.

O que significa o princípio da unitariedade da matrícula ?

Significa que cada matrícula conterá a descrição de um único imóvel, devidamente individualizado, e cada imóvel é objeto de uma única matrícula.

O que significa o princípio da continuidade?

O princípio da continuidade significa que os registros têm que observar um encadeamento de titularidades (proprietários ou detentores de direitos reais), relacionados a um determinado imóvel.

Isso quer dizer que a pessoa que transmite um direito tem que constar do registro como titular desse direito, deste modo, para onerar ou alienar o direito propriedade é preciso que esse direito conste do registro em nome do proprietário.


Ex: João apresenta ao cartório para registro uma escritura em que ele compra o imóvel de José. No entanto, analisando a matrícula verificamos que o imóvel está em nome de Maria. Neste caso, devolvemos a escritura para que seja providenciado o registro da escritura de Maria para José, para que este possa então transmitir o imóvel para João.



O que significa o princípio da especialidade objetiva?

O princípio da especialidade objetiva, fundamental para o registro de imóveis se caracteriza pela completa e correta descrição e determinação de um imóvel, seu corpo físico, unitário e atual.


Em regra, todo registro só pode existir se seu imóvel estiver precisamente individualizado, discriminado de tal forma que não se confunda com qualquer outro.


O exemplo de um imóvel com descrição perfeita e individuada é aquele que contenha: a sua exata localização, o polígono que encerra, com indicação dos ângulos internos, ou fazer descrição mediante inserção de azimutes, medidas perimetrais, área de superfície e ponto de referência com amarração no ponto de intersecção das vias oficiais mais próximas e ainda o número da residência na via pública oficial, constando como confrontantes os imóveis vizinhos e não seus proprietários.


O que significa o princípio da especialidade subjetiva ?

Diz respeito à individualização, a caracterização das pessoas envolvidas no ato de registro. A qualificação das pessoas exige que estas estejam identificadas de tal forma que não sejam confundidas com qualquer outra pessoa. A segurança jurídica exige que as pessoas envolvidas no ato de registro estejam qualificadas com:



Pessoas físicas casadas: devem ser qualificados ambos os cônjuges com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, regime de bens, RG, CPF, e domicílio (na ausência de RG, deve-se constar a filiação);



Pessoas físicas solteiras: devem ser qualificados com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, idade, RG, CPF, e domicílio, (na ausência de RG, deve-se constar a filiação);



Pessoas físicas com outro estado civil: devem ser qualificados com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG, CPF, e domicílio, (na ausência de RG, deve-se constar a filiação);


Pessoa jurídica: necessário denominação ou razão social, número de inscrição na Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas, sede social, CNPJ, nome do representante pessoa física.


1 2 >
Ver todas as categorias