Dúvidas mais Frequentes

Neste módulo você encontra diversos modelos de requerimentos, lista de documentos necessários e listagem com as dúvidas mais frequentes sobre nossos serviços.

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Documentos para Registrar e Modelos - Registro de Imóveis

Memorial Genérico do Parcelamento

Notificação de Alienação Fiduciária

Regras do procedimento de notificação previsto na Lei 9.514/97.
CONCEITO

A alienação fiduciária é uma espécie de garantia sobre bem imóvel que foi criada com a Lei 9.514/97. Trata-se de negócio jurídico onde o devedor transfere ao credor, fiduciariamente seu bem imóvel, com a finalidade de garantir uma dívida constituída entre eles.

A notificação de alienação fiduciária trata-se de procedimento previsto no artigo 26 da Lei 9.514/97 e tem por finalidade intimar o devedor para pagar sua dívida ou, se persistir em mora, possibilitar ao credor que consolide a propriedade do bem imóvel em seu nome.

Após a consolidação do bem imóvel em seu nome, para satisfazer o seu crédito, o credor deverá alienar o bem em público leilão, seguindo o procedimento previsto no artigo 27 da Lei 9.514/97.

A grande novidade alcançada por esta lei é que todo o procedimento de execução da dívida é feito extrajudicialmente nos Cartórios de Registro de Imóveis, por um custo baixo (consulte a serventia através do e-mail: notificacao@1risjc.com.br, para envio da planilha dos valores da notificação e da diligencia atualizados).

Trata-se, portanto, de um procedimento rápido, barato e com alta incidência de conciliação e pagamento.


Abaixo passamos os documentos necessários para a prática do ato no cartório, os prazos médios de trâmite do processo e modelo de requerimento e planilha:


DOCUMENTOS PARA DAR ENTRADA NA NOTIFICAÇÃO:


1-) REQUERIMENTO SOLICITANDO A NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. (MODELO ABAIXO)
Se SFH = dispensado reconhecimento de firma
Outros tipos de financiamento = necessário reconhecimento de firma


2-) FORMA DE REPRESENTAÇÃO DE QUEM ASSINE PELO CREDOR
Ex: procuração e substabelecimentos, contrato ou estatuto social, ata de eleição da diretoria, etc.

Vale lembrar duas coisas:
2.1-) O documento que confere poder ao subscritor do requerimento em nome do credor deve ser apresentado no original, certidão ou cópia autenticada, deve outorgar poderes compatíveis com o ato de cobrança de dívida, deve estar com prazo de validade e data de expedição compatíveis com a data do requerimento.
2.2-) Os cartórios têm em seus arquivos diversos documentos de representação, dos mais diversos credores, prazos e representantes, portanto, antes de dar entrada em sua notificação, entre em contato com a serventia para verificar se já temos arquivado os documentos do seu caso (contato: notificação@1risjc;com.br).

3-) PLANILHA COM A PROJEÇÃO MÍNIMA DE 30 DIAS DA DÍVIDA A SER COBRADA DO DEVEDOR PELO CARTÓRIO (RUBRICADA OU ASSINADA PELO REPRESENTANTE DO CREDOR). (MODELO ABAIXO)
Saliento que o valor da dívida constante da planilha deve ser compatível com o valor da dívida constante do requerimento.

QUANTIDADE DE VIAS:
3 vias de requerimento para cada devedor.
3 vias de planilha da dívida para cada devedor.


PROCEDIMENTO

1-) PRAZO DE CARENCIA
O credor somente pode iniciar o procedimento de constituição em mora se já transcorreu o prazo de carência para tanto, estabelecido no contrato que originou a alienação fiduciária (artigo 26, § 2º da Lei 9.514/97).

2-) A NOTIFICAÇÃO É SEMPRE PESSOAL.
Quando os devedores forem marido e mulher, pai ou mãe e filho, etc, deverão ser protocoladas quantas notificações forem os devedores, endereçadas para cada um deles.

3-) DÍVIDA (artigo 26, §1º da Lei 9.514/97)
Considera-se dívida as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, sendo que:
a-) Para a consecução dos fins da Lei 9.514/97 não é admitido o vencimento antecipado de toda dívida.
b-) A cobrança de qualquer penalidade deve estar prevista no contrato e deve ser declarada e computada no valor total da dívida a ser cobrada. A serventia não pode fazer o calculo pelo credor.
c-) A cobrança do valor do registro, do ITBI, Laudêmio ou outras taxas, feitos pelos credor para possibilitar o procedimento deve estar previsto no contrato e deve ser comprovado documentalmente para ser considerado dívida.


4-) PRAZO PARA PAGAMENTO
A partir de sua intimação, o devedor tem o prazo de 15 dias (§1º, art. 26) para pagar a dívida, que necessariamente deverá se efetuar perante o Cartório de Registro de Imóveis.

4-) FORMA DE PAGAMENTO DA DÍVIDA PELO DEVEDOR
O devedor deverá pagar a dívida diretamente no cartório, sendo que o pagamento só será aceito em dinheiro ou cheque administrativo, pois no momento do pagamento o escrevente responsável pelo seu caso dará recibo ao fiduciante, com a quitação da dívida informada na planilha.

5-) DA ENTREGA DO VALOR AO CREDOR
Se a dívida for paga, nos três dias subsequentes o oficial cientificará o credor para vir retirar os valores na serventia. Para retirar o valor o representante do credor deverá estar munido do protocolo da notificação original ou do oficio do cartório que cientificou-o do pagamento, de procuração do credor e documento de identificação pessoal com foto.

6-) DO NÃO PAGAMENTO DA DÍVIDA
Passado o prazo de 15 dias e não paga a dívida, será o credor cientificado pelo cartório sobre a possibilidade de vir consolidar a propriedade em seu nome.

7-) DA CONSOLIDAÇÃO

Para consolidar a propriedade na pessoa do credor é necessário apresentar:

a-) Requerimento (vide modelo abaixo), feito pelo credor, solicitando que seja feito o registro da consolidação na matrícula do imóvel, acompanhado da forma de representação do mesmo.

b-) Guia de recolhimento do imposto de transmissão inter vivos – ITBI e guia de recolhimento do laudêmio, se o imóvel for enfitêutico.

Em São José dos Campos:
ITBI
Base de calculo – valor atribuído para o imóvel para fins de leilão ou o valor venal do imóvel, qual for maior.
Alíquota – 2%.

Laudêmio pago para a Prefeitura local
Base de calculo – valor venal do terreno.
Alíquota – 2,5%.


8-) DOS CASOS EM QUE HÁ NECESSIDADE DE PUBLICAR EDITAIS –
Certificando o Registro de Imóveis que o devedor encontrou-se em local incerto e não sabido o devedor o mesmo será intimado por edital, publicado por três dias, pelos menos, em um dos jornais de maior circulação no local (em São José dos Campos exigimos que seja no Jornal o Vale – contato: 12-3909-3876 – site: O Vale).
Não se considera em local incerto e não sabido o devedor que se furta em receber a notificação, estando em local certo e conhecido. Nestes casos será sugerido pelo cartório a notificação pela via judicial. Cumpre observar que tal circunstancia é medida absolutamente excepcional, tendo em vista que o cartório procede a todas as tentativas possíveis para notificar o devedor.
Após a publicação dos editais (comprovada pelo credor trazendo as vias do jornal ao cartório) o procedimento corre o rito de uma notificação normal, aguardando-se o prazo de 15 dias para pagamento ou não da dívida.

Notificação de Alienação Fiduciária

Parcelamento do Solo Urbano

Documentos necessários para o registro de um loteamento ou um desmembramento pela Lei 6.766/79

Parcelamento do Solo Urbano

Penhora de Bem Imóvel

Artigo 659, parágrafo 4, Código de Processo Civil.
Mandado, termo ou certidão de inteiro teor do ato da penhora, que deverão conter, obrigatoriamente:

I. Nome do juiz e especificação do respectivo cargo;

II. Natureza e número do processo e vara;

III. Nome e qualificação completa do exeqüente e do executado (vide item qualificação pessoal).
- Em regra - o executado deverá ser o titular de domínio do imóvel penhorado.

- Exceções
a-) Penhora do bem em nome de terceiro, se a ele alienado pelo executado, em fraude a execução, por decisão que reconhecer a ineficácia da alienação em relação ao exeqüente (circunstância que deverá constar do mandado ou das certidões).

b-) Penhora dos bens do sócio, quando a executada é a pessoa jurídica, quando há desconsideração da personalidade jurídica (circunstância que deverá constar do mandado ou das certidões).

IV. Nome do depositário

V. Descrição do imóvel penhorado, contendo suas características essenciais, de acordo com a sua matrícula ou transcrição;

VI. Especificação do valor da execução;

VII. Autenticação das peças apresentadas e assinatura do juiz ou do escrivão que lavrou a certidão.

VIII. Prova da intimação do cônjuge, se penhorado o imóvel todo e este não for executado também.

IX. Certificação da assinatura do Juiz de Direito subscritor do título pelo Escrivão-Diretor.

Quitação de Hipoteca e Alienação Fiduciária

Título pelo qual, por ato de averbação, é praticado o cancelamento do ônus (dívida) que existia sobre o imóvel.
a-) Instrumento ou Termo de quitação endereçado ao 1º Registro de Imóveis, assinado pelo credor ou seu representante, mencionando os dados do imóvel e o número do registro da garantia a ser cancelada (hipoteca/cédula), bem como autorização para o cancelamento do ônus.

b-) Em regra, é necessário o reconhecimento da firma do credor ou daqueles que assinaram em seu nome no instrumento.
Estão dispensados do reconhecimento de firma quando a garantia foi constituída no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH (artigo 221, inciso II, da Lei 6.015/73).

c-) Quando o credor for representado por procurador ou por sócios(pessoa jurídica) apresentar o instrumento de procuração (traslado, certidão ou cópia autenticada) ou cópia autenticada do contrato social, que concedem os poderes necessários para a prática do ato.

Requerimento de Especificação - Sem Incorporação Registrada - Pessoa Jurídica

Requerimento de Especificação Total - Com Incorporação Registrada - Pessoa Jurídica

Requerimento de Loteamento

Lei Federal 6.766/79

Requerimento Loteamento

Requerimento de Retificação da Incorporação - Com Alteração de Projeto - Com Vendas

Requerimento de Retificação da Incorporação - Com Alteração de Projeto - Sem Vendas

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