Dúvidas mais Frequentes

A unificação constitui a anexação de duas ou mais glebas ou lotes, para a formação de um novo imóvel.
Para proceder a averbação da unificação de imóveis devem ser observadas as seguinte regras:

1-) De acordo com o artigo 234, da Lei Federal nº 6.015/73, os imóveis devem ser contíguos a pertencerem ao mesmo proprietário (nas mesmas proporções e com os mesmo direitos reais).

2-) Documentos:

a-) Requerimento firmado por todos os proprietários, reconhecidas as firmas.
b-) Projeto de unificação, aprovado pela Prefeitura Municipal.
c-) Memorial Descritivo da situação atual e da situação pretendida, aprovado pela Prefeitura Municipal.


Os documentos acima referidos constituem o mínimo exigido para a prática do ato pretendido, sendo que, quando da entrada do título para conferencia, poderão surgir outras exigências, direcionadas ao caso concreto.


Para maior auxiliá-lo, extraímos parte da Lei Municipal de São José dos Campos, que trata do assunto e prevê os documentos que você deverá apresentar para aprovação do projeto da unificação na Prefeitura local:

Seção IX - Da Anexação
Art. 114. Considera-se anexação a unificação das áreas de duas ou mais glebas ou lotes, para a formação de novas glebas ou lotes.

Art. 115. A anexação de áreas será submetida à apreciação da Secretaria de Planejamento Urbano, devendo o interessado promover a abertura de processo administrativo, instruído com os seguintes documentos:
I - requerimento solicitando anexação indicando o tipo de uso pretendido;
II - títulos de propriedade atualizados, dos imóveis a serem anexados, registrados no Cartório competente;
III - croquis de anexação, ou planta, contendo:
a) as áreas a serem anexadas e seus dimensionamentos;
b) as construções existentes;
c) a situação das áreas, indicando sua localização em relação ao logradouro lindeiro e, no mínimo, 3 (três) logradouros próximos;
IV - certidão negativa de ônus do Cartório de Registro de Imóveis, referente à matrícula ou transcrição dos imóveis objeto da anexação;
V - memorial descritivo, quando solicitado pela Prefeitura Municipal.
§ 1º A anexação somente será efetivada se os imóveis pertencerem ao mesmo proprietário.
§ 2º O pedido de anexação deverá ser assinado pelo proprietário ou procurador devidamente habilitado com instrumento público.
§ 3º Se a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis estiver gravada com ônus de penhora, hipoteca ou arresto, o titular do imóvel deverá obter a anuência dos credores ou a baixa da penhora anteriormente à anexação.

Art. 116. O pedido de anexação será analisado em função da infraestrutura existente, verificando se atenderá ao adensamento proposto.

Art. 117. Aprovado o projeto de anexação, o interessado deverá submetê-lo a registro no cartório competente, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da aprovação do pedido, sob pena de caducidade desta.
Parágrafo único. Após o registro da anexação no cartório competente o interessado deverá encaminhar cópia da certidão de registro à Divisão de Cadastro Técnico do Departamento da Receita, para que ela proceda à alteração cadastral do imóvel, para posterior lançamento do IPTU, no exercício seguinte à data da averbação da anexação.

Art. 118. A concessão de alvará de construção e regularização de imóveis objeto de anexação fica condicionada ao protocolo da certidão de aprovação do registro da anexação perante o Cartório de Registro de Imóveis, ficando a concessão do "habite-se" condicionada ao registro.

Art. 119. Efetivada e averbada a anexação de lotes resultantes de loteamento aprovado a partir da Lei Complementar Municipal nº 165, de 15 de dezembro de 1997, o imóvel somente poderá ser novamente objeto de desdobro se as dimensões resultantes atenderem àquelas permitidas para a respectiva zona de uso constante do Anexo 12 e as disposições do artigo 17, desta Lei Complementar.

Usucapião - Extrajudicial
Documentos necessários para o reconhecimento de usucapião diretamente no cartório, sem necessidade de acesso a via judicial.

A usucapião de bens imóveis é uma forma originária de se adquirir a propriedade, após a posse continuada desses bens. É necessário registrar a sentença proferida na ação de usucapião para efeito da publicidade e disponibilidade do imóvel.
O título para o registro da usucapião é a sentença declaratória de usucapião, acompanhada do mandado de matrícula e registro, conforme dispõe o art. 167, inciso I, item 28 c.c. art. 221, inciso IV, ambos da Lei dos Registros Públicos.

Requisitos do mandado de usucapião:

1) No mandado deverá conter o seguinte:

a) ordem para o registro da usucapião, nos termos da sentença declaratória de usucapião, devendo constar no mandado quais os números das folhas da sentença.

b) nome completo de todos os autores, a nacionalidade, o estado civil, a profissão, os números do RG e do CPF, endereço. Se pessoa jurídica é indispensável constar a razão social, o número do CNPJ e o endereço da sede. Sendo os autores casados, informar a qualificação completa do cônjuge (o nome completo, a nacionalidade, o estado civil, a profissão, os números do RG e do CPF, endereço). Informar ainda o regime de bens adotado, bem como se a celebração do casamento se deu antes ou após a vigência da Lei nº 6.515/77. No caso do regime de bens adotado depender de pacto antenupcial, informar o número, a data e o local do registro do pacto.

c) indicar o registro anterior (matrícula). Esse requisito é fundamental para evitar que subsistam dois registros válidos do mesmo imóvel.

d) a data em que a sentença de usucapião transitou em julgado.


2) Juntar cópia autenticada das seguintes peças processuais:

a) sentença/acórdão.

b) memorial descritivo homologado pelo juiz na sentença.

c) planta homologada pelo juiz na sentença.

d) cópia da folha do demonstrativo do carnê do IPTU, se o imóvel for urbano. Sendo rural, apresentar certidão negativa do ITR ou o comprovante de pagamento dos últimos 05 anos desse. Apresentar ainda comprovante de pagamento do CCIR. Observo que se o autor não for beneficiário da assistência judiciária gratuita é indispensável a apresentação da DIAT para que seja possível verificar o valor venal do imóvel.


3) Requisito geral da sentença:
Na sentença deverão constar quais os números das páginas referentes ao memorial descritivo e da planta que foram homologados.


4) Requisitos gerais do mandado:
Conforme os itens 54 e 54.1 do Capítulo IV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, na elaboração do mandado o escrivão-diretor autenticará e conferirá as peças que a forma e certificará a autenticidade da assinatura do juiz que subscreveu o documento, indicando-lhe o nome, o cargo e o exercício no juízo. Nela deve estar sempre indicado o feito de que extraídas e, constituindo um conjunto de cópias ou reproduções de peças de autos de processo, deve possuir termos de abertura e encerramento, com a numeração de todas as folhas, devidamente rubricadas pelo escrivão-diretor, e indicação do número destas, de modo a assegurar ao executor da ordem, ou ao destinatário do título, não ter havido acréscimo ou subtração de peças ou folhas integrantes.

Usucapião - Por Conversão da Legitimação de Posse
Ocorre nos casos de regularização fundiária de interesse social, em que o Poder Público responsável concede aos ocupantes título de legitimação da posse exercida. Referido título deve ser objeto de registro, sendo que, passados 5 anos de seu registro, os legitimados estão autorizados a requerer a conversão da posse em propriedade através da usucapião.
Para isso, deverão os legitimados apresentar os documentos da lista anexa e se encaixarem nos requisitos nela previstos.

São os contratos de venda e compra com financiamento para a aquisição da Casa Própria.
a-) Via Original do Contrato, assinado na Instituição Financeira (banco) por todas as partes envolvidas e testemunhas.

b-) Guia de recolhimento do ITBI pago à Prefeitura Municipal de São José dos Campos.

c-) Cópia da carnê do IPTU do ano corrente, ou, na falta deste, certidão de valor venal expedida pela Prefeitura.

d-) Para os imóveis com enfiteuse para o Município de São José dos Campos - guia de recolhimento de laudêmio.

e-) Não é necessário o reconhecimento das firmas nos documentos firmados no âmbito do SFH (artigo 221, inciso I, Lei 6.015/73).

Atos de registro que geram a transmissão do direito de propriedade.
a-)Traslado ou Certidão da Escritura.

b-) Guia de recolhimento do ITBI pago à Prefeitura Municipal de São José dos Campos (no caso de permuta deverão ser apresentadas duas guias, referentes às duas transmissões).

c-) Cópia da carnê do IPTU do ano corrente, ou, na falta deste, certidão de valor venal expedida pela Prefeitura.

d-) Para os imóveis com enfiteuse para o Município de São José dos Campos - guia de recolhimento de laudêmio.